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關于廣州四區商鋪的調查報告
作者：佚名 日期：2003-2-24 字體：[大] [中] [小]
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廣州 吳邦杰
本次調查主要是對廣州四區商鋪進行重點抽樣調查，考察各區商圈的經營狀況、競爭情況、商鋪展望及需求和顧客情報。
本次調查歷時兩周，以正佳商業廣場所在的區域為主，其他區域為輔助，采取重點取樣。根據調查需要，在東山、越秀、荔灣三個傳統的商業旺地，圈選有代表性的三個區十五個路段，其中大型商鋪群約1600個.其中約有30%的空置率,可選用總量約為1150個,可望完成190份。而實際完成問卷數為天河商鋪105份，東山商鋪66份，越秀商鋪72份，荔灣商鋪52份，天河電腦城35份，合共發出問卷330份。
部分調查項目統計分析時是直接采用被訪問者認同數合計作對比，各區數據經過折算后可得出具代表性的四區總量分析結果。同時以各區是許多數據進行比較分析，比較各商業區以及商業點的優劣、吸引力，以及各大商業單位進行比較和表現區域狀況。各大商業單位權重相當，即忽略在各大商業單位完成的細小樣本數差異，以加權指數方式進行比較和綜合。
同時，為使調查能夠真實，我們對每一個抽樣進行控制，使每一個商場會有一個樣本限制和樣本復核。在進行調查后的數據統計時，我們用的方法是四級統計方法。
從調查中可以看出，無論是從人流量、商場吸引人的程度、鋪位返率，還是整體發展潛力等等來說，天河區占有最大優勢，這也是說，正佳商場發展潛力巨大。以下就從本次調查結果分別研究廣州四區商鋪的情況。
一、整體情況
四區已交付使用和正在建設的商廈總面積有1339349平方米 ，而天河區是最大的，達到582011平方米（未計入正佳商業廣場），排在第二位的是東山區，最小的是越秀區，有296216平方米。
四區的商場數目達到120家，天河區占有34家，是一個數目和經營面積相符合的區。而越秀區商場數目也有30家，占第二位，但由于其經營面積最小，顯得其商場經營規模不大。
另外，從數據我們可以看出天河區的人流量是相當可觀的，其交通比較發達，有鐵路、公交車站，而今年開通的地鐵更是給天河區帶來大量的人流。同時，由于天河區是剛發展起來的新區，設施較完善，吸引了高薪一族定居天河，給這里的商鋪帶來滾滾的財源。
二、商鋪的地區差異
本次調查還對訪問對象就各區商鋪的地域差異收集了他們的看法。訪問對象具有代表性，包括了商鋪的業主、租戶以及店主。從統計出的數據，我們可以得到如下的結論。地域差異不大的有如下幾方面：人流量，消費檔次，交通會更擁擠，競爭會使利潤下降。而在商場吸引人、整體發展、再賣再租、專門化等方面則差別較大。受訪者對天河區的商鋪充滿信心。他們一致認為，天河區的商鋪廣場是吸引人的，人流量之大確實讓經營者動心，正佳也能成功的機率很大。但是天河區的商場也有不盡人意的地方，鋪租比其他的 地方都要貴，而下降的機會不大，反而荔灣區的鋪租會更便宜；專門店最好在荔灣區開設，而綜合類的商場則在天河區開設較好。
天河區的天河路是受訪鋪主首選再開業的路段，占53%；越秀區的北京路次之，占16%。
就四區而言，除了以上所說的，我們還可以從調查得知，東山區的人流量也是較大的，相當能吸引人，再賣潛力最大，租金相當貴，其商鋪管理費是中上水平，達到30-45元每月每平方米。荔灣區是老城區,雖然有著著名的上下九步行街,但總體來說,卻比其他的三區落后了,整體發展潛力不樂觀,沒有人愿意再在那里發展,但是其專賣店較多,租金也會變得便宜,因此較多的人愿意再租。
總體來說，商業旺地首推天河區，其次是東山區、荔灣區和越秀區。
三、經營情況
從隨機抽樣中的四區商廈商鋪經營種類來看，服裝是排在前面的，占經營種類的43.70%，其他經營的多為精品、電器、鞋類、工藝品等等，但占的比率不大，最多只有6.8%。
調訪者一致認為經營的租金、費用是相當貴的，除了荔灣區是有點貴之外。我們可以從以下數據來看四區商廈商鋪的經營情況：1、店鋪間隔布局，58%調查者認為認為天河區最好，33.3%認為東山區還可以。2、周邊購買力，首位的是天河區，有60%的人認同，第二位是東山區，認同率只有18.2%。3、配套設施齊全，認同率最高的是天河區，達到45.7%，第二位是越秀區，達到26.4%。4、往返便利，認同率最高的是天河區，達到79.0%，第二位的越秀區只有62.5%。5、附近的名店多，同樣，認同率排在首位的還是天河區，越秀區次之，東山區第三。
從調查發現，消費者最注重價格，其次為品質和新穎，三者的被注重程度的差異不大，而同時反映出對品牌的部注重，認為知名的品牌不一定代表好的商品。
總的來說，天河區可謂得天獨厚，其商廈商鋪是調查四區中最有發展潛力的，也是眾多商家爭奪的地方，猶為天河路一帶。東山區則稍次之，但仍然很旺；而越秀區和荔灣區商廈商鋪整體來說是比不上前面兩區了，但是租金和費用便宜卻是優勢。
從我們的調查當中，欲投資商鋪的人士就可以根據實際情況來選擇區域進行經商了。